Mixed-Development会失败的4大因素！

什么是Mixed Development？为什么很多混合性项目都失败了？

今天我们就来了解Mixed-Development失败的5大原因！

Mixed-Development

Mixed-Development是什么概念呢？其实Mixed-Development 是“混合型项目“同时也被称为 “综合房产“，顾名思义就是将住宿、办公处、零售都融合在一地，让住户体验更便捷的新生活模式。随着现代生活节奏的加快，高密度的城市景象，从而造成人口膨胀、交通堵塞的问题。全新的综合房产项目，将住宅、商业、酒店、公园和俱乐部等一系列设施融入在一幅空间里，它分为多栋建筑楼，把全部设施都一拼覆盖在同一座产业里。这还加入了新体验全新生活模式元素， 生活用品用完了也不必急着出门购买，走几步路就达到商场了，让住户与租户享受直达购物商场等设施的便利，符合大家的需求与全新生活模式。相比起以往，放工到家已经很累了，却还要驾车出门打包食物？想想都觉得心累啊！综合产业完全解决了这方面的烦恼。目前所有最性感的新发展似乎都是城市地区的大规模混合用途。 在本文中，我们将研究马来西亚混合型项目的那些失败点和解决方案，首先我们来探讨Mixed-Development的4大失败的原因！

失败的因素

1. Evolution 混合型的进化史

从最早期的第一代“自住混合商业”模式到第二代的“自住混合办公楼加商业楼”模式已经逐渐的过时了。现在的开发商都选用了第三代模式，不是加了Education教育元素就是Entertainment娱乐元素，如Sunway。目前会失败的原因就是缺乏完整的生态系统，简单来说就是自住的人无法在商场上消费，尤其是上班时间。每个居住者都跑到区外工作了，所以第二代的混合型发展就诞生了！

好处是加了办公楼就可以把人潮守着，这样就增加了生活的方便还增加了就业机会呢！在繁忙的市区中都能看到这类的项目，但这还不够完整。为了提高生意量，人口量，交易量和完整化生态系统，发展商加入了Education元素打败了“无法自足”的心态。人人都贪方便，有了第三代的混合型系统就能减低失败的元素。提高了屋主或投资者的信心更具有吸引力。着重于综合项目带来的便利，租户与游客也愿意支付更高租金和住宿费。特别是学生，方便他们上课之余，放学后还可到电影院看场戏，到处逛街补货（反正他们花的都不是自己赚来的钱）！

2. Location 地点

地点！地点！地点！我相信你在买房时房产中介特性喜欢强调的重点，没有错，这时最重要的考量因素之一尤其是投资者。而大多数Mixed-Development项目会失败的原因就是建在Tier-3 地区！这样一看就知道人流量出现了问题，混合型项目要看的就是2样东西“人”和”钱“。人是指来自土生土长Organic Population 和外来者Moving Population人流量。何为Tier-3地带？打个比方说Rawang，Kajang，Shah Alam这几个地区都是Organic Population多，说明白点就是只能做本区人的生意，交易量少也无法刺激市场。没有人流和钱流生意也不会好，慢慢的就变成“死区”而这就是为什么会失败的原因，该怎么办呢？

解决方案就是选择人潮多的活跃区，就是Tier-1 或 Tier-2 区域啦！另一方面能保持Organic Population人数和外来者Moving Population的居住地域。为什么外来者那么重要呢？原因就是因为他们为了工作或升学来到了大城市，在独立生活的情况下被逼住房和满足自己的"食衣住“需求，这意味着他们的开销需求大，跟容易刺激市场。所以第三代混合型项目就是为他们和本地人量身定做的。加上市区繁忙，虽然有MRT/LRT但还是人挤人，车堵车所以他们更喜欢混合型项目-方便！这时你们会问那Tier-1 和 2的地区有哪些呢？就拿我国首都比喻，Tier-1 是人流量最多但本地人很少会居住在那就如KLCC区，Bukit BinTang区。相同的，本地人都比较喜欢Tier-2区如Old Kang Road, Bangsar South, Puchong等！

3. Management 内部管理

不管你的产业多好，只要你内部管理失败就等于你的项目失败！在混合型项目如何判断失败与否呢？很简单，看您的商场就行啦！如果一个商场规划好的话，他们的F&B， Retail和Service Ratio比例是刚好的，任何一方多一点还是少一点都成问题！比如说商场上80%都是卖衣服店，搞到很像衣服批发城是的。这类的商场往往都是没人的，除非他的定位是批发商。除此之外，Maintenance是最重要的一点，你怎样管理的你商场就决定了人流量和商场的交易量！相反的，如果一个混合型项目的商场可以管理到好，投资者看了都有信心买家也住的安心。

4. Positioning 定位

为什么是定位？一个混合型项目可不是一般的Condo那么简单，你的定位决定你在顾客/买主/投资者的决定。当然大多数会失败的原因都是定位错误。如果一个项目的定位是吸引外面Town人潮进来，这样就必须拥有以上的3大条件。许多开发商在出售前Promise了买家未来盖好后会“有这个，有那个”到头来什么都没有给，跟原本答应的差天差地赢得大家的不满还败坏了自己的名声。这也是最大的问题之一！这样的混合型羡慕一般上没有什么人的。有什么方法呢？身为一个混合型项目开发商最重要的设定”定位“，如何让外面的人潮怎样都要到你这边消费，有什么吸引力和特点是别人非来不可的呢？这样就可以在你的商场创造Economy Value了!

问题来了...有什么商场是符合以上要求的呢？小篇查到一个第三代混合型新永久项目，非常合适居住也长租呢。大家可以看看无妨，点击我想了解就可以啦！